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不動産屋さんの報酬・収入体系はどうなっている?賃貸・売買・管理の収入について

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不動産会社はどのように収入(報酬)を得ているのか?その報酬体系について書いてみます。この記事が「不動産業界で働こうとしている!」「興味がある!」そういう方の役に立てれば幸いです。

1.不動産会社の業務内容とは?

まず不動産会社自体の業務としては大きく分けて賃貸斡旋・土地建物の売買・管理という3つに分けられます。その中で管理専門にやっているところもあれば、売買専門にしている会社もあり、様々です。まぁ大体は全部やってる。
 

1-1.賃貸で稼ぐ!「仲介手数料」

賃貸斡旋とは、お客様から物件について電話などで問い合わせを頂き、実際に物件を見せて(内覧等)紹介することです。
 
その際、最終的に契約まで至ると不動産仲介料(手数料)として当該物件の家賃1か月分+消費税を上限として不動産会社は報酬を得ることが出来ます。小さな町の不動産屋さんは消費税を取らない所もあります。
 
そして、家賃1ヶ月分の手数料は貸主と借主の割合は半々ですが、借主の了承を得ているなら、全額借主から取れます。説明をよく聞いて下さい。
 
まぁ実際、納得いかないからって反対も出来ないのが殆どです。「この条件は嫌だ!」なんて言ったら「それでは当社ではお部屋をお貸しすることが出来ません」って事になるからね。
 

1-2.管理で稼ぐ!「管理手数料」

管理は、入居者のいるお部屋を大家さんから任されるということです。入居者からの問い合わせや、クレーム等、又は「廊下の電球が切れてるから直して!」などのメンテナンス業務の対応を不動産屋さんが受けます。
 
管理での不動産屋さんの収入は、賃料の5%以内と決まっています。50,000円の家賃のお部屋を管理すれば、その5%である¥2500が管理手数料、これが不動産屋さんの収入です。
 
毎月決まった日に家賃を入居者から受け取り(家賃支払日)、また、決まった日に大家さんに入金します。その際、管理手数料を引いた金額(先程の例で言えば、5万-2,500=47,500円)を大家さんに渡します。
 
例えば、家賃5万円の部屋を100件管理すれば、クレームが来ても、来なくても手数料だけで25万円になります。
 
現実は、ライバル社の多い地域だと「手数料を3%にするからうちに一棟管理させてくれ!」という風に利益を削って大家さんと交渉してやっています。
 
まぁでも、はっきり言って!600〜700件くらいはちょっと踏ん張れば2〜3人の従業員で回せます。
 

1-3.売買で稼ぐ!「仲介手数料」

さて、不動産の1番美味しいところ。売買仲介手数料です。土地でも建物でも売買すると貰える手数料(報酬)です。
 
この報酬には売買金額によって貰えるパーセンテージに制限があり、3段階になっています。
 
売買取引金額が200万円未満であれば5%が報酬、200万円以上で400万円未満であれば4%+2万円。400万円以上であれば3%+6万円の報酬と決まっているのです。
 
実際、400万円以下の取引なんて中々ないです。土地建物の取引は殆ど400万以上になるでしょう。1000万円の土地を売買するということで分かりやすくシミュレーションしてみますか。
 
 
1000万円(土地の売買価格)×3%+6万円=36万円
 
36万円。これが不動産屋さんの報酬です。土地付き一戸建てなんかだったら売買金額は2000万円とか3000万円と大きな金額になるでしょう。2000万円の取引だったら66万円です。(あれ?と思った方。+6万円なので、1000万円の2倍の72万円という計算にはなりません)これは俗に言う片手と呼ばれる場合の報酬額です。売買取引がなぜ美味しいのか?ここからです。
 
1-3-1.片手とは?
売買取引で「片手」と呼ばれる理由は、どちらか一方から報酬を貰うからです。
 
Aさんが土地を売りたいとB不動産に「買い手を見つけてくれ」と依頼します。他方で、Cさんが「土地を買いたいからいい土地を見つけてくれ」とD不動産に依頼します。そこでB不動産とD不動産がそれぞれ「うちには売りたい客がいる」、「うちには買いたい客がいる」という事で紹介、条件などを確認し合い、売買が成立するとB不動産はAさんから、D不動産はCさんから仲介手数料を貰う、これが片手です。
 
1-3-2.美味しい!「両手」とは?
土地を売りたいとAさんがB不動産に依頼をします。そこでB不動産が自社で買い手Cさんを探してきた場合です。両者の間に入っているのはB不動産のみです。
 
そこで売買が成立すると、AさんとCさんの二人は、B不動産に手数料を払う事になるのです。これが両手です。報酬が2倍になるのです!確変級の報酬です!
 
2000万円の土地で計算してみましょう。
 
2000万円×3%+6=66万円(片方からの報酬額)これを2倍(Aさん、Cさん両者から)するので、132万円です。自分で売り手と買い手を見つけ、取引させると一度の取引でこれだけの報酬になるのです。美味しい〜w
 

独立したくなる〜

売買を3ヶ月に一度でもコンスタントに出来るなら1人で独立しても余裕で食っていけると思いませんか?それがあるから小さな不動産屋さんが至る所にあるのです。みんな独立したがります。
 
しかも、他の職業のように商品在庫を抱えたりしません。買い手や売り手、大家や入居者の間に入るだけです。

営業マンの年収

お金持ちイメージの不動産業界、そこで働く不動産営業マンの年収はというと、平均600万円。これは東京都内の平均だとお考えください。大手有名企業の年収が入っているので地方に比べてグッと押し上げられています。
地方平均だと300〜400万位になると思います。

基本給

基本給は18〜25万円くらい。田舎の方に行くと15万という所もある。この基本給に資格手当等(宅建士)を付けて給料を上げて行く。

歩合

不動産営業の美味しい所がこの歩合だ。売上、実績に応じて給料に跳ね返って来る。歩合の仕組みで多いのが、ある一定の金額以上の売上を上げると一定の割合で還元するという方法。例えば、「賃貸、仲介手数料で20万以上の売上で10%給料に付ける」等。これはその会社によってパーセンテージや最低金額も様々。
その歩合の中でも1番大きな金額を占めるのはやはり売買。売買の仲介手数料は大きな金額になります。その中から歩合を貰うときは50万とか100万という金額になることも。
  • 基本給
  • 資格手当
  • 歩合

不動産営業の給与は以上の3つから成り立ちます。

在庫を持たない商売「不動産屋さん」

最低限の暮らしが出来る様に、ある程度の管理物件(管理手数料)を確保して、2〜3ヶ月に1回売買して…てな具合で1人でもやってイケそうじゃないですか?何度も言います!この仕事は一切在庫を持たない仕事です。
 
興味があれば不動産業界へ(ライバルが多いのも事実です。)