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不動産仲介手数料について

不動産売買で依頼をされた時は「取引が成立したら、これだけの金額が仲介手数料となります。」と計算し、説明して依頼主もその時は納得する。実際に取引が成立して請求すると「よく考えたら手数料高いんじゃないか?」とか言って、最後にゴネるんですよね〜。結構、あるあるです。

「何でそんな計算になるんだ?説明してくれ」って…また説明するのかよ…って感じです。

この記事で説明しときます。

この記事では、

▶︎不動産仲介手数料について

調べている方に向けて記していきます。

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お金

まず、不動産業者(宅建業)の収入は成功報酬制です。賃貸でも売買でも、取引が成立しないと報酬がありません。管理業は?と思う方もいるでしょう。管理業は宅地建物取引業にあたりません。

賃貸仲介手数料

賃貸であれば、契約する物件の賃料の1ヶ月分(消費税)が報酬の上限になります。基本的な負担割合は貸主0.55ヶ月分、借主0.55ヶ月分合わせて1ヶ月分+消費税の金額です。(0.55の内、0.05は消費税分)しかし、承諾があれば一方だけから賃料1ヶ月分(+消費税)の仲介手数料を得ることも可能です。

例えば、家賃が10万円の物件を借りるのであれば、その仲介手数料の上限は11万円(税込)となります。 

売買仲介手数料

ちょっとややこしいのが、この売買仲介手数料です。下の表を見て下さい。

売買金額(万円) 報酬上限%
0〜200 5.5%
200〜400 4.4%
400〜 3.3%

売買による仲介手数料は上記のようなパーセンテージが報酬の上限になります。宅建業法ではこれが上限だと決められています。

参考:建設産業・不動産業:不動産流通について - 国土交通省

 

この表を見てもさっぱりわからないですよね。実際に計算してみましょう。

例えば、3,000万円の土地付き一戸建てがあるとして。それを売買仲介した場合。

3,000万円の内、200万円部分までは5.5%で報酬計算します。

200万円×5.5%=11万円

次に、200万円〜400万円部分の200万円について4.4%で計算します。

200万円×4.4%=8万8千円

最後に、3,000万円の内400万円部分までは計算したので、残りの2,600万円部分、(表で言うと400〜のところ)について3.3%で計算します。

2,600万円×3.3%=85万8千円

3つを合わせると、3,000万円の物件を売買仲介した場合の報酬額は105万6千円となります(片手の場合)。何度もこんな計算をするのは面倒だと思いませんか?

上記の計算を簡素化した式があるんです。それが、

売買金額×3%+6万円×消費税率=報酬額(売買金額が400万円を超える場合)

はい、計算機用意してください。

3,000万円×3%+6万×10%(消費税)すると、105万6千円になります。+6万ってなんだ?って思うでしょうが、これは0〜400万までの計算を省いた分の調整額だと思ってください。

これらは報酬の上限である

何度も書いたようにこれはあくまでも“上限”として定められています。これを超えなければどんな金額でも良いのです。別に、3,000万円の物件の売買仲介手数料を10万円で引き受けても良いのです。しかし、それらを仲介して契約に携わる不動産業者には、プロとして責任があります。物件や土地の調査ミスであったり、重要事項説明のミスであったり、少しのミスでも買主にとっては大変なことです。場合によっては目的を達成出来ないこともあるでしょう。ミスが許されません。

不動産業者は小さなミスでも訴えられるリスクを負っています。もしも訴えられて損害賠償を請求されると、報酬額(仲介手数料)以上の賠償金を取られることが多いのです。←利益余裕でぶっ飛びますw

なので、上限いっぱいで報酬は得たいってのが不動産屋の本音。