不動産売買で依頼をされた時は「取引が成立したら、これだけの金額が仲介手数料となります。」と計算し、説明して依頼主もその時は納得する。実際に取引が成立して請求すると「よく考えたら手数料高いんじゃないか？」とか言って、最後にゴネるんですよね〜。結構、あるあるです。
「何でそんな計算になるんだ？説明してくれ」って…また説明するのかよ…って感じです。
この記事で説明しときます。
この記事では、
▶︎不動産仲介手数料について
調べている方に向けて記していきます。
まず、不動産業者（宅建業）の収入は成功報酬制です。賃貸でも売買でも、取引が成立しないと報酬がありません。管理業は？と思う方もいるでしょう。管理業は宅地建物取引業にあたりません。
賃貸仲介手数料
賃貸であれば、契約する物件の賃料の1ヶ月分（消費税）が報酬の上限になります。基本的な負担割合は貸主0.55ヶ月分、借主0.55ヶ月分合わせて1ヶ月分＋消費税の金額です。（0.55の内、0.05は消費税分）しかし、承諾があれば一方だけから賃料1ヶ月分（＋消費税）の仲介手数料を得ることも可能です。
例えば、家賃が10万円の物件を借りるのであれば、その仲介手数料の上限は11万円（税込）となります。
売買仲介手数料
ちょっとややこしいのが、この売買仲介手数料です。下の表を見て下さい。
| 売買金額（万円） | 報酬上限％ |
|---|---|
| 0〜200 | 5.5% |
| 200〜400 | 4.4% |
| 400〜 | 3.3% |
売買による仲介手数料は上記のようなパーセンテージが報酬の上限になります。宅建業法ではこれが上限だと決められています。
参考：建設産業・不動産業：不動産流通について - 国土交通省
この表を見てもさっぱりわからないですよね。実際に計算してみましょう。
例えば、3,000万円の土地付き一戸建てがあるとして。それを売買仲介した場合。
3,000万円の内、200万円部分までは5.5％で報酬計算します。
200万円×5.5％＝11万円
次に、200万円〜400万円部分の200万円について4.4％で計算します。
200万円×4.4％＝8万8千円
最後に、3,000万円の内400万円部分までは計算したので、残りの2,600万円部分、（表で言うと400〜のところ）について3.3％で計算します。
2,600万円×3.3％＝85万8千円
3つを合わせると、3,000万円の物件を売買仲介した場合の報酬額は105万6千円となります（片手の場合）。何度もこんな計算をするのは面倒だと思いませんか？
上記の計算を簡素化した式があるんです。それが、
売買金額×3％＋6万円×消費税率＝報酬額（売買金額が400万円を超える場合）
はい、計算機用意してください。
3,000万円×3％＋6万×10％（消費税）すると、105万6千円になります。＋6万ってなんだ？って思うでしょうが、これは0〜400万までの計算を省いた分の調整額だと思ってください。
これらは報酬の上限である
何度も書いたようにこれはあくまでも“上限”として定められています。これを超えなければどんな金額でも良いのです。別に、3,000万円の物件の売買仲介手数料を10万円で引き受けても良いのです。しかし、それらを仲介して契約に携わる不動産業者には、プロとして責任があります。物件や土地の調査ミスであったり、重要事項説明のミスであったり、少しのミスでも買主にとっては大変なことです。場合によっては目的を達成出来ないこともあるでしょう。ミスが許されません。
不動産業者は小さなミスでも訴えられるリスクを負っています。もしも訴えられて損害賠償を請求されると、報酬額（仲介手数料）以上の賠償金を取られることが多いのです。←利益余裕でぶっ飛びますw
なので、上限いっぱいで報酬は得たいってのが不動産屋の本音。
