賃貸不動産管理会社が行う管理業務とは何か知っていますか？一般にはあまり知られていないので、この記事では、
▶︎不動産管理会社の管理業務
について記していきます。
不動産会社といっても、売買専門だったり賃貸専門、管理専門、その全てを行うなど、様々な形態の会社があります。その中でも、管理業務を行う会社はどんな業務を行なっているのか？あまり知られていないことが多く存在します。
管理会社は主に、
- 入居者の管理
- 賃貸物件（建物）の管理
ザックリ、大きく分けて上記2つの業務があります。
入居者の管理業務
まず、入居者の管理については、賃料の収納や滞納者への督促などの対応。借主との契約更新や再契約の業務、退去に関する業務（敷金の精算や明け渡し立ち合い）原状回復の段取り、苦情への対応がある。
この中で大変なのが苦情への対応だ。借主は何でも「管理会社に連絡すれば何とかなる」と考えているからだ。管理会社は寄せられた苦情が賃借人が自ら解決しなければならないものか？賃貸人が行わなければならないものかを判断することになる。
簡単に説明すれば「設備が壊れたので直してほしい」と苦情があった場合、壊れたものなのか？壊したものなのか？で賃借人、賃貸人のどちらが費用を負担するかが変わる。もちろん賃借人の使い方、管理の仕方が悪かったことで壊れたのなら賃貸人が修理費用を負担する義務は無い。これは、借主の善管注意義務に違反するからだ。
また、“苦情への対応”といっても管理会社がお金を出して直したりするのものではない。ここをよくわかっていない人が多い。「家主から管理費貰ってんだろ？直せよ！」とか言う借主がたまにいるが、管理費は先に述べた通り入居者の管理や賃貸物件の管理を受けるための基本料金のようなもので、修理費用ではない。大体、管理費は賃料の5％程度が相場だが、賃料が10万円の物件の管理であれば5千円だ。これで修理費用など管理会社が払えるわけがない。
修理費用は管理会社ではなく、所有者（オーナー）が払うものです。だから、管理会社はオーナーに状況を連絡・報告してオーナーの指示を仰ぐわけです。見積もり取って、これぐらい掛かりますけど、こちら（管理会社）で業者を手配しますか？オーナーが業者を自分で手配しますか？って感じで連絡して、判断してもらうわけです。
経験上、「そっちで手配してもらえるか？」と言われることが多い。
オーナーが「直さない」とか言う気難しい人もいるが、その場合は管理のプロとしてオーナーへ直さないことのリスクを説明し、アドバイスする。それでも直さない場合もある。そんな時は貸主が直さないのにも関わらず入居者からは、「管理会社が直してくれない」「あの会社は何も対応してくれない」と変な悪口、悪評を受ける。ホント、イヤな仕事だ…
ちょっと私情が入ってしまったw
賃貸物件の管理業務
次に、賃貸物件の管理業務については、共用部分の清掃だったり建物の巡回、空室の換気などの維持管理がそれにあたる。しかし、基本的には共用部分の清掃などはオーナーから別途料金を頂いて行う。管理物件を増やしたくてサービス（無料）で行う管理会社もあるだろうが、殆どは有料だ。
まとめ
これまでの内容をまとめると、
- 賃料の管理
- 契約関係
- 入退去関係
- 苦情対応
- 建物の清掃
などが管理会社の主な業務だ。
いろいろなクレーマーがいる
借主がクレームを入れるのなら分かるが、「本人が言えないから」と借主の知人がクレームを言ってくるパターンもある。そもそも契約関係にない人の話を聞く必要はないので軽くあしらう。
さらには、納得できない事には知ったかぶって「宅建業法に違反してるんじゃないか？」とか脅しを掛けてくるクレーマーや、「あなたは宅建士の資格を持っているのか？宅建士以外とでは話にならん」とか言ってくるクレーマーがいる。そもそも管理業は宅地建物取引業に当たらないし、宅建士は管理業で必要な資格ではない、何が言いたいのか分からないクレーマーもいる。
私が働く会社は売買、賃貸、管理全てを行なっている。管理業務は、借主とぶつかる事も多く、結構ストレスが溜まって、心が荒んでくるものだ。管理業務は、経験者としてあまりオススメ出来る仕事ではない。
